Słoneczny klimat, stabilny ruch turystyczny i stopa zwrotu sięgająca 6–9% rocznie sprawiają, że Polacy coraz chętniej inwestują w nieruchomości na Południu Europy. Jednak rentowność najmu w Hiszpanii czy Grecji zależy nie tylko od ceny zakupu i obłożenia, ale przede wszystkim od optymalizacji podatkowej.
Jak wyglądają rozliczenia w tych krajach, co można odliczyć i jak uniknąć podwójnego opodatkowania w Polsce?
1. Najem nieruchomości w Hiszpanii (Podatek IRNR)
Jeśli nie posiadasz hiszpańskiego rezydencji podatkowej, rozliczasz się w Hiszpanii jako nierezydent na podstawie podatku IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
-
Stawka podatkowa: Dla rezydentów Unii Europejskiej (w tym Polaków) stawka podatku od dochodu z najmu wynosi 19%.
-
Podstawa opodatkowania: Podatek płaci się od dochodu netto. Jako obywatel UE masz prawo odliczyć koszty związane z utrzymaniem i wynajmem nieruchomości (np. opłaty do wspólnoty comunidad, podatek lokalny IBI, koszty napraw, prowizję agencji zarządzającej czy media).
-
Częstotliwość rozliczeń: Deklarację podatkową (Formularz Modelo 210) składasz i opłacasz kwartalnie za okresy, w których nieruchomość generowała przychód.
Uwaga na „pułapkę pustostanu”: W miesiącach, w których nieruchomość nie jest wynajmowana, hiszpański fiskus nalicza tzw. domniemany dochód z użytkowania własnego. Wynosi on zazwyczaj 1,1% do 2% wartości katastralnej nieruchomości rocznie, od czego płaci się 19% podatku.
2. Najem nieruchomości w Grecji
Grecja stosuje progresywną skalę podatkową dla przychodów z najmu. Nie ma tu znaczenia, czy jesteś rezydentem, czy nierezydentem.
-
Skala podatkowa od najmu:
-
Do 12 000 EUR dochodu – 15%
-
Od 12 001 EUR do 35 000 EUR – 35%
-
Powyżej 35 000 EUR – 45%
-
-
Ryczałt na koszty: Grecki system pozwala automatycznie odliczyć 5% ryczałtu na utrzymanie budynku bez konieczności przedstawiania imiennych faktur i rachunków.
-
Roczny podatek od posiadania (ENFIA): Każdy właściciel płaci coroczny podatek majątkowy ENFIA, zależny od metrażu i lokalizacji. Warto wiedzieć: Państwo oferuje ulgi w tym podatku (np. 10–20% zniżki przy ubezpieczeniu nieruchomości od klęsk żywiołowych).
3. Podwójne opodatkowanie: Co musisz zgłosić w Polsce?
Zgodnie z umowami o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartymi przez Polskę z Hiszpanią i Grecją, dochód z nieruchomości jest opodatkowany w kraju, w którym ta nieruchomość się znajduje.
Jak to wygląda w polskim urzędzie skarbowym?
-
Prywatny najem (Metoda wyłączenia z progresją / zaliczenia): Polska stosuje zasady zapobiegające płaceniu podatku dwa razy od tej samej kwoty.
-
Ryczałt ewidencjonowany w Polsce: Jeśli w Polsce rozliczasz najem ryczałtem (8,5% / 12,5%), dochody zagraniczne mogą wpływać na wpadnięcie w wyższą stawkę ryczałtu po przekroczeniu progu 100 000 zł łącznego przychodu. Podatek zapłacony za granicą w większości przypadków odliczasz proporcjonalnie w rocznym zeznaniu PIT-28.
Jak nie stracić na podatkach? 3 złote zasady inwestora
-
Zbieraj wszystkie faktury za granicą: W Hiszpanii każda naprawa, rachunek za internet czy opłata zarządcy pomniejsza podstawę opodatkowania (19%).
-
Rozważ najem hybrydowy: Łącz najem krótkoterminowy w sezonie z najmem średnioterminowym (np. dla cyfrowych nomadów od października do maja). Ograniczysz w ten sposób koszty podatku od pustostanów w Hiszpanii.
-
Korzystaj z lokalnego Gestor / Rozliczeniowca: Obsługa podatkowa na miejscu (tzw. gestoría w Hiszpanii) kosztuje ok. 50–150 EUR rocznie, a chroni przed karami za nieterminowe złożenie deklaracji Modelo 210 czy greckiej deklaracji E2.
Porównanie obu kierunków pod kątem opłacalności inwestycji, kosztów i prognozowanego zysku:
| Cecha / Kryterium | Hiszpania (np. Costa del Sol, Alicante) | Grecja (np. Ateny, Kreta, Rodos) |
| Próg wejścia (Cena za m²) | Wyższy: ok. 2 200 – 3 800 EUR/m². Mieszkania w kurortach są droższe. | Niższy: ok. 1 500 – 2 500 EUR/m². Większy wybór tanich lokali do remontu. |
| Koszty transakcyjne na start | 10–13% wartości nieruchomości (podatek ITP/VAT + notariusz + prawnik). | 8–11% wartości nieruchomości (niskie podatki od zakupu od 2020 r.). |
| Płatność podatku od najmu | Stałe 19% od dochodu netto (po odliczeniu faktycznych kosztów). | Progresywne: 15% (do 12k EUR), 35% (12–35k EUR) i 45% (powwyżej 35k EUR). |
| Stopa zwrotu (Yield) | 5% – 7% brutto (najem całoroczny), do 8–10% przy turystyce w sezonie. | 6% – 8% brutto (wyższe stopy zwrotu w skali roku ze względu na niższy koszt zakupu). |
| Bariera prawno-licencyjna | Wysoka: Trudniej uzyskać licencję na najem turystyczny (np. w Katalonii czy Andaluzji). | Umiarkowana: Łatwiejsza rejestracja w systemie najmu krótkoterminowego (AMA). |
Gdzie bardziej opłaca się zainwestować?
-
Grecja opłaca się bardziej, jeśli:
-
Masz mniejszy budżet startowy (np. 80 000 – 150 000 EUR) i szukasz najwyższego zwrotu procentowego z zainwestowanego kapitału.
-
Planujesz zarabiać głównie na najmie turystycznym (krótkoterminowym) i chcesz uzyskać stopę zwrotu na poziomie 7–9% rocznie.
-
Twoje roczne przychody z najmu nie przekroczą 12 000 EUR (wtedy płacisz najniższy podatek 15%).
-
-
Hiszpania opłaca się bardziej, jeśli:
-
Zależy Ci na stabilnym wzroście wartości nieruchomości w czasie (rynek hiszpański od lat wykazuje stały wzrost cen).
-
Szukasz lokalu pod najem średnio- lub długoterminowy (dla cyfrowych nomadów, ekspatów) w tętniących życiem miastach przez cały rok.
-
Generujesz wysokie przychody i masz dużo kosztów do odliczenia (remonty, naprawy, obsługa – w Hiszpanii odliczasz realne wydatki od podatku 19%).
-
Podsumowanie: Dla maksymalnego zysku z samego czynszu przy niższym wkładzie wygrywa Grecja. Jeśli jednak priorytetem jest bezpieczna lokata kapitału z płynnym rynkiem wtórnym i stałym wzrostem cen – lepszym wyborem będzie Hiszpania.
Planujesz zakup nieruchomości za granicą lub szukasz bezpiecznej lokaty kapitału?
Skontaktuj się z naszym biurem – pomożemy Ci przeanalizować opłacalność inwestycji oraz bezpiecznie przeprowadzić transakcję.
